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 競売物件を住宅ローンで購入する 

三井住友銀行やオリックス銀行などが個人に提供している金融商品の一つである住宅ローンは、融資の条件として自分たちで住むという点があります。 サラリーマン大家になりたい人が多いのに不動産融資の段階で諦めてしまうケースが多いのは、購入資金の問題がほとんどです。 競売物件での不動産経営の最大の難しさは、銀行の融資が通りにくいということと、現在の入居者の退去に関するトラブルという2点になります。 実は、この2点の問題はちょっとした知識で解決できるのです。
競売物件 不動産投資ローン 確定申告 税金 手数料
リスクと利回り REIT(不動産投資信託)
  
  新築物件で表面利回り8.5%。入居審査が厳しいため、賃借人の保証人の信用度が高い。

 自分・配属者・親戚で住むことにする 

投資用マンションや競売物件の購入資金は、通常は住宅ローンでは審査ではねられてしまうのですが、自分たちで住むための住居として申請することで融資がおりるケースがあります。 その際、部屋数が多い物件の場合は、自分や配偶者、子供や親戚など親類皆で住むということにするわけです。 もちろん頭金が必要になりますが、500万円前後の投資物件なら200万円程度の自己資金を用意して、担当者が納得いく損益計算書を提出すれば審査が通る可能性が高いです。

商工会議所の会員になって年間1〜2万円前後の会費を支払って、競売物件を購入するためのマル経融資を引き出すという手があります。 商工会議所のマル経融資だと頭金が一切必要無いうえに、年利が1.8%という超低利の条件なのです。

限度額は1500万円となっていますが、地方アパートでしたら自己資金との組み合わせで購入できる投資物件もあります。 競売物件の運用はマル経融資では設備資金に該当しますので、返済期間は10年になり、回収した家賃で十分投資元本をペイできる計算になります。 実質利回りを計算して、何年で投資元本分の利益が手元に残るのかを調査しましょう。
駐車場経営 減価償却費 事業的規模 固定資産税 賃貸経営の成功事例
必要経費 地震保険料控除申告書 立ち退き料 個人事業税 償却資産税
  
  頭金は価格の15%を用意すればよい。一括借上制度により満室保証が受けられる。

 立ち退き命令と完済後 

融資を完済したあとは完全に自分の所有物件になりますので、その資産を担保に入れて通常の不動産ローンを利用することで資金繰りは飛躍的に楽になります。 競売物件のデメリットとして入居者とのトラブルが挙げられますが、裁判所に不動産引渡命令を申請することで、なんと手数料500円で処理できてしまいます。

  
  審査のうえ、投資用ローンが利用できる。

入居者からみれば法的な権限のある引き渡し命令が届くのでビックリしてしまいますが、完全に合法で費用がほとんどかからないという手法になります。 一般的には専門業者に仲介を依頼したり、家賃の半年分の引越し費用を出したりしますが、全て自分で調べて立ち退き命令を出してもらうということも可能です。
  
準耐火構造の建築物となっているため、火災保険料が40%引きで契約できる。
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